Pilih-Pilih KPR: Jangan Sampai Cicilan Hanya untuk Bayar Bunga

JawaPos.com-Membeli rumah dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) memang jadi pilihan banyak orang. Tapi hati-hati, jangan sampai cicilan yang dibayar bertahun-tahun ternyata hanya habis untuk bunga. Kasus yang dialami aktris Andhara Early baru-baru ini bisa jadi pelajaran. Selama delapan tahun mencicil, ia baru sadar bahwa sebagian besar uang yang ia bayarkan ternyata hanya untuk bunga, sementara pokok pinjaman hampir tidak berkurang.

Menurut Rahmat Setiawan, Guru Besar Manajemen Keuangan Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Airlangga, kondisi seperti ini bukan hal aneh di dunia KPR.
“Kondisi seperti yang dialami Andhara Early merupakan hal yang umum terjadi pada skema KPR di Indonesia,” ujarnya.
Fenomena ini terjadi karena dua faktor besar: rendahnya literasi keuangan masyarakat dan minimnya transparansi bank soal detail perhitungan bunga.

Kenapa Bunga Lebih Besar di Awal Cicilan?

Setiap cicilan KPR terdiri dari dua komponen: bunga dan pokok pinjaman. Di awal masa kredit, porsi bunga jauh lebih besar karena dihitung dari sisa pokok utang yang masih tinggi.

“Misalnya ambil KPR Rp400 juta dengan bunga 12% per tahun dan cicilan Rp5 juta per bulan, di awal masa kredit Rp4 juta adalah bunga dan hanya Rp1 juta yang membayar pokok,” jelas Rahmat.

Seiring waktu, porsi bunga akan berkurang sedikit demi sedikit. Tapi jika tenor panjang, misalnya 20 tahun, periode di mana bunga mendominasi akan berlangsung lebih lama. Akibatnya, total bunga yang dibayar bisa jauh lebih besar daripada pokok pinjaman.

Skema Bunga dalam KPR

Rahmat menjelaskan, ada tiga skema bunga KPR yang umum digunakan bank:
• Flat → bunga dihitung dari pokok awal, cicilan bulanan tetap.
• Anuitas → cicilan tetap, tapi di awal lebih banyak bunga, di akhir lebih banyak pokok.
• Efektif → bunga dihitung dari sisa pokok, cicilan menurun seiring waktu.

Di Indonesia, yang paling sering dipakai adalah anuitas, karena cicilannya terasa stabil. Namun, konsekuensinya, di awal masa kredit porsi bunga lebih besar, sementara pokok baru terbayar signifikan di tahun-tahun akhir.

Menentukan Tenor Sesuai Kemampuan

Rahmat menekankan pentingnya menyesuaikan tenor KPR dengan kemampuan. Ada tiga faktor utama yang harus dipertimbangkan: penghasilan bulanan, harga rumah, dan besarnya uang muka.

“Kata kuncinya adalah sesuaikan dengan kemampuan membayar,” tegasnya.
Patokan umumnya, maksimal sepertiga dari penghasilan bulanan boleh digunakan untuk cicilan. Misalnya, jika penghasilan Rp27 juta per bulan, maka cicilan maksimal Rp9 juta per bulan. Dari angka itu, calon debitur bisa menentukan harga rumah yang sesuai.

Selain bunga dan tenor, perhatikan juga biaya tambahan seperti administrasi, denda keterlambatan, dan bunga setelah masa promo selesai. Semua itu akan memengaruhi total biaya yang dibayar hingga akhir tenor.

Cara Mengurangi Beban Bunga

Kalau punya dana lebih di tengah jalan, ada dua cara untuk meringankan beban bunga: