JawaPos.com – Sepanjang 2025, industri properti Indonesia bergerak dalam lanskap yang penuh dinamika. Gejolak sosial, isu politik, sentimen masyarakat akibat kondisi ekonomi yang semakin menantang, hingga bencana alam di sejumlah wilayah, mendorong sikap pasar yang lebih hati-hati. Fenomena wait and see menjadi respons yang wajar, baik dari sisi konsumen maupun pelaku industri.
Pinhome Indonesia Residential Market Report menunjukkan, kondisi pasar residensial pada semester II 2025 ditandai dengan fenomena stagnasi inventori yang signifikan, dimana rata-rata penambahan inventori rumah baru bulanan mengalami penurunan sebesar 14 persen.
“Penurunan ini mencerminkan sikap kehati-hatian para pengembang dalam merilis unit baru sebagai respons terhadap kenaikan biaya konstruksi dan gejolak sosial yang memicu sikap wait and see,” kata CEO dan founder Pinhome, Dayu Dara Permata, dalam paparan riset Pinhome beberapa waktu lalu.
Dijelaskan, kenaikan biaya konstruksi terjadi sebagai dampak lanjutan dari perang dagang AS (trade war) telah mengerek harga material impor – khususnya baja, aluminium, dan komponen mekanikal lainnya. Hal ini menekan margin keuntungan pengembang secara drastis. Sementara itu gejolak sosial dipicu volatilitas sosio-politik pada Agustus-September 2025 yang membuat pengembang besar cenderung menahan peluncuran klaster baru, menunggu situasi mereda pascasatu tahun pemerintahan.
“Akibatnya, pasar baru pada semester II 2025 didominasi oleh upaya menghabiskan inventori lama, sembari menunggu yang lebih kondusif,” terang Dara.
Kawasan Industri Tumbuh Kuat
Sektor manufaktur yang tetap ekspansif dengan PMI di level 51,2 menjadi motor penggerak permintaan properti yang terkonsentrasi di kawasan industri, seperti Cikarang yang tumbuh kuat sebesar 16 persen. Tren serupa juga terjadi di pusat industri Kabupaten Karawang dengan pertumbuhan di Cikampek sebesar 7 persen dan Klari sebesar 4 persen.
Hal ini menarik lantaran berbanding terbalik dengan kawasan residensial komuter di Bekasi yang justru mengalami koreksi permintaan cukup dalam pada periode sama, seperti Tambun (-22 persen), Cibitung (-9 persen), dan Setu (-7 persen).
“Aktivitas manufaktur yang tetap ekspansif mendorong kebutuhan hunian yang dekat dengan pusat kerja, sementara kawasan residensial non-industri mengalami penyesuaian permintaan. Kondisi ini juga mencerminkan bahwa dinamika sektor industri masih menjadi faktor penting dalam membentuk pola permintaan properti di wilayah Bekasi dan Karawang,” terang Dara.
Rumah Seken Lebih Rasional bagi Konsumen
Bagaimana dengan permintaan rumah sekunder? Riset PinHome melaporkan, pasar pembiayaan mencatat tren reversal dimana minat KPR sumah sekunder kini melampaui pasar primer sebagai strategi konsumen untuk menghindari beban pengeluaran ganda antara cicilan dan sewa pada sistem rumah indent.
“Kondisi ini diperkuat dengan dominasi skema take over dan top up yang mencapai 74 persen dari total transaksi serta kecenderungan pemilihan tenor kredit yang lebih panjang,” terang Dara.
Berbanding terbalik dengan pasar rumah baru, pasar rumah seken mencatat penambahan inventori yang konsisten, mencapai 5 persen per bulan sepanjang semester II 2025. Adapun kota-kota dengan penambahan inventori rumah seken tertinggi semester II 2025 antara lain: Kabupaten Bogor, Kota Depok, Kota Tangsel, Kota Bekasi, Kota Jakarta Selatan, Kota Jakarta Timur, Kota Bandung, Kabupaten Bekasi, Kota Surabaya, dan Kabupaten Tangerang.
Prioritas ke Sewa Rumah
Temuan menarik lainnya dari riset Pinhome semester II 2025 adalah terjadinya pergeseran prioritas dari pembelian rumah menjadi sewa rumah. Fenomena ini tecermin dari perubahan proporsi pencarian antara opsi ‘beli’ dan ‘sewa’ di platform Pinhome.
Pada semester I 2025 proporsi pencarian ‘sewa’ dibanding ‘beli’ adalah 23 persen banding 77 persen, menjadi 27 persen banding 73 persen pada semester II 2025.
“Ini menandakan para pencari properti tampak mulai memprioritaskan fleksibilitas finansial jangka pendek dibandingkan harus mengikatkan diri pada kewajiban cicilan jangka panjang di tengah situasi ekonomi yang dinamis,” imbuh Dara.
Kota-kota dengan biaya hidup dan aktivitas ekonomi yang lebih tinggi menunjukkan porsi pencarian sewa yang relatif lebih besar, seperti Jakarta Raya untuk wilayah Jabodetabek dan Surabaya untuk wilayah Jawa Timur.