Harga tanah di Kota Malang setiap tahun naik drastis. Bahkan, kenaikan harga tersebut terkadang tidak masuk akal. Dalam edisi ini, Jawa Pos Radar Malang mengupas pertumbuhan harga tanah di beberapa titik strategis di Kota Malang dan Kabupaten Malang.

 

Banyak orang menyebut Malang sebagai kota impian. Karena selain hawanya sejuk, di kota pegunungan ini juga banyak berdiri lembaga pendidikan yang berkualitas. Tak ketinggalan, juga banyak objek wisata yang menarik hati masyarakat. Tak heran jika banyak orang luar Kota Malang yang memiliki rumah di Malang. Kondisi tersebut membuat harga tanah di Kota Malang menjadi pilihan investasi yang sangat menjanjikan. Pantas saja jika harga tanah di Kota Malang, cepat sekali naiknya.

Misalnya salah satu kawasan strategis yang harga tanahnya selalu naik adalah di kompleks Perumahan Permata Jingga. Tahun 90-an dulu, kawasan itu bisa dibilang kurang diperhitungkan karena lokasinya jauh dari jalan raya. Namun, dengan konsep pembangunan perumahan elite, kini harga tanah di kompleks perumahan tersebut melonjak drastis.

Sejak berdiri pada 1998 silam, Perumahan Permata Jingga yang dikembangkan PT Buanakarya Adi Mandiri itu menjadi salah satu ikon perumahan berkelas di Kota Malang. Dengan jumlah total sebanyak 1.500 unit rumah yang dibangun di lahan seluas 50 hektare, Perumahan Permata Jingga berhasil menyediakan sebuah kompleks hunian yang rapi dan tertata apik dengan berbagai fasilitas yang menarik.

Nilai investasinya pun melesat naik dari tahun ke tahun. Keunggulan-keunggulan itulah yang membuat Permata Jingga menjadi investasi properti terbaik di Kota Malang.

Menurut data yang dimiliki pengembang Permata Jingga, hanya dalam kurun waktu empat tahun, harga tanah di Permata Jingga naik lebih dari tiga kali lipat!

Contohnya pada kurun waktu 2012–2016, harga tanah di perumahan yang ada di kawasan Jalan Soekarno-Hatta tersebut sudah melonjak naik di angka lebih dari 300 persen. Saat ini harga tanah di Perumahan Permata Jingga mulai kisaran Rp 8 juta–Rp 10 juta per m². Padahal, empat tahun lalu masih jauh dari harga tersebut.

Selanjutnya harga tanah yang fantastis juga terdapat di Jalan Ijen dan Jalan Kawi. Sebab, kawasan Jalan Ijen adalah ikon Kota Malang dan Jalan Kawi menjadi salah satu pusat bisnis strategis. Di Jalan Ijen, harga tanah untuk 1 m² bisa hingga Rp 20 juta–Rp 50 juta, bahkan lebih bergantung lokasinya.

Sementara itu, Ketua RW 07, Kelurahan Oro-Oro Dowo, Kota Malang, Darmo Sanyoto menyatakan, rumah di kawasan sekitar Jalan Ijen saat ini tidak lagi dijual berdasarkan m², tapi soal besarnya bangunan. ”Terakhir saya tahu harga rumah seluas 400 m², harganya Rp 8 miliar. Sehingga jika dibagi per meter persegi, maka harganya Rp 20 juta,” papar laki-laki yang sudah 30 tahun tinggal di kawasan tersebut.

Namun, dia menyatakan, kawasan tersebut sudah tidak diberlakukan penjualan rumah berdasarkan harga tanah per meter persegi. Namun, jika dihitung harga tanah dan bangunannya mulai harga Rp 25 juta–Rp 50 juta per meter persegi.

Sementara itu, Lurah Bareng Hariadi Budhi menyampaikan hal serupa. Selama tiga tahun terakhir, terjadi peningkatan harga tanah yang terlihat dari surat pemberitahuan pajak terutang pajak bumi dan bangunan (SPPT PBB)-nya.

”Tahun 2014 lalu, harga tanahnya Rp 800 ribu per m². Sedangkan pada 2015–2016, naik menjadi Rp 1,2 juta per m². Itu yang ada di SPPT PBB dari pemerintah. Kalau di pasaran, malah bisa lebih tinggi lagi,” bebernya.

Berdasarkan kondisi di lapangan, harga yang ditawarkan tidak sesuai yang tertera di SPPT PBB. ”Seumpama harga di SPPT PBB Rp 1,2 juta per m², di pasaran bisa dijual Rp 3 jutaan per m²,” jelasnya.

Sedangkan untuk harga tanah di sepanjang Jalan Kawi, menurut SPPT PBB-nya yakni Rp 5 juta–Rp 7 juta per m². Ketika dijual di pasaran, bisa lebih dari itu. Ada yang hingga Rp 25 juta per m².

Dia menyampaikan, rumah di sepanjang Jalan Kawi hitungannya bukan lagi per meter persegi, tapi dilihat dari bangunannya juga. Hal itu melihat lokasi yang strategis, apalagi berada di pusat kota. Oleh karena itu, tidak jarang rumah yang berada di kawasan itu biasa digunakan untuk bisnis ketimbang rumah pribadi.

Tak hanya di perkotaan saja, harga properti di pinggiran kota juga terus meroket. Hal itu dipicu beberapa pembangunan tempat-tempat umum yang mulai merata di berbagai daerah di Kota Malang. Seperti di daerah Tasikmadu, Kecamatan Lowokwaru, Kota Malang.

Menurut Kasi Pemerintahan Kelurahan Tasikmadu Imam Slamet Santosa, di daerahnya yang merupakan pinggiran Kota Malang bagian utara itu terdapat beberapa kategori harga nilai jual objek pajak (NJOP) di wilayahnya. Pada 2017 ini, harga NJOP untuk tanah pertanian berkisar mulai dari Rp 200 ribu–Rp 235 ribu  per m².

Untuk diketahui, NJOP adalah harga dasar tanah yang ditetapkan pemerintah di setiap wilayah. Namun, harga NJOP tidak mengikat harga tanah di pasaran.

Sedangkan harga NJOP untuk tanah perumahan dan perkampungan berkisar Rp 300 ribu–Rp 500 ribu per m². ”Untuk tanah yang berada di pinggir jalan lebih mahal lagi, mulai Rp 1,1 juta–Rp 1,3 juta per m²,” ungkapnya, kemarin (20/1).

Berbeda dengan harga di pasaran yang terhitung lebih tinggi. Harga di pasaran untuk tanah pertanian sekitar Rp 500 ribu per m². Sedangkan harga untuk tanah perumahan dan perkampungan berkisar Rp  600 ribu–Rp 700 ribu per m². Dan untuk tanah di pinggir jalan, harganya berkisar Rp 1 juta–Rp 1,5 juta.

Imam sapaan akrabnya– menyatakan, naiknya harga tanah tersebut karena tanah di kawasannya mulai diminati masyarakat untuk dibangun perumahan sejak 2012 lalu.

Sementara itu, Kasi Pemerintahan Kelurahan Mojolangu Sunardjito mengungkapkan, harga NJOP di kawasannya juga terbagi dalam dua kategori. Pertama, harga NJOP kawasan perkampungan berkisar mulai dari Rp 614 ribu–Rp 1,5 juta per m².  Sedangkan harga NJOP untuk kawasan perumahan mulai dari Rp 2,5 juta–Rp 4 juta per m², bahkan ada yang hingga Rp 7 juta lebih per m².

Sedangkan dari penelusuran Jawa Pos Radar Malang, pasaran harga tanah di kawasan Mojolangu pun bervariasi dan terbilang cukup mahal. Untuk kawasan perkampungan, harganya berkisar dari Rp 5 juta–Rp 7,5 juta per m². Lalu untuk kawasan perumahan di pinggir jalan bisa mencapai Rp 8 juta–Rp 9 juta per m².

Terkait mahalnya harga tanah di Kota Malang, Kepala Badan Pelayanan Pajak Daerah (BP2D) Kota Malang Ade Herawanto menyatakan, adanya sejumlah ruas jalan baru bisa meningkatkan nilai ekonomis tanah. Sebab, tanah-tanah yang sebelumnya berada di lokasi terpencil, kini berada di lokasi strategis.

Pembukaan jalan baru, menurut dia, sangat menguntungkan warga. ”Bagi pemerintah bisa membuka pusat pertumbuhan ekonomi baru dan ke depannya bisa meningkatkan pendapatan asli daerah (PAD) dari sektor pajak bumi dan bangunan (PBB). Sedangkan bagi warga, tentu harga tanahnya menjadi lebih mahal,” kata Ade.

Meningkatnya harga tanah, kata dia, berkaitan erat dengan lokasi tanah. Sebab, salah satu persyaratan penentuan NJOP yaitu posisi atau letak tanahnya.

Pembukaan jalan baru yang dilakukan pemerintah, baik di sisi timur maupun utara Kota Malang itu sangat berdampak terhadap peningkatan NJOP tanah milik warga. Jika sebelumnya nilai tanah di titik tersebut masih berkisaran puluhan hingga ratusan ribu rupiah per meter persegi, setelah terbukanya jalan baru sehingga meningkat menjadi jutaan rupiah per meter persegi.

Besarnya NJOP itu sendiri ditetapkan setiap tiga tahun sekali berdasarkan keputusan wali kota. ”Berdasarkan peraturan, NJOP itu ditetapkan minimal tiga tahun sekali. Terakhir di Kota Malang melakukan penyesuaian NJOP pada 2015 lalu, berdasarkan Peraturan Daerah (Perda) Nomor 7 Tahun 2015 tentang PBB Perkotaan,” jelas pria kelahiran 17 Oktober 1968 tersebut.

Oleh karena itu, Ade memastikan tidak ada perubahan NJOP hingga 2018 mendatang. Penyesuaian baru akan dilakukan pada 2019 mendatang. ”Meski mengikuti perkembangan harga pasar, NJOP pun ternyata tidak sampai mendekati 100 persen harga di pasaran, hanya sekitar 60 persen saja,” ujarnya.

Ade mencontohkan, harga tanah di ruas Jalan Soekarno-Hatta. Belum lama ini, harga beli tanah per meter persegi di sana di angka Rp 12 juta. Padahal, di NJOP, tanah di Kota Malang masih berkisar Rp 7,4 juta per m². ”NJOP bersifat lentur, harga di pasaran naik, kami juga menyesuaikan. Begitu juga sebaliknya,” tegas Ade.

Dia juga menambahkan, NJOP tidak ditetapkan sepihak oleh BP2D. Melainkan berdasarkan berbagai pertimbangan. ”Kenaikan NJOP bukan keputusan sepihak, kami berkoordinasi dengan beberapa pihak sebelum memutuskan tarifnya naik,” kata Ade.

Pertimbangan kenaikan NJOP, salah satunya yakni sebagai instrumen pengontrol, kenaikan NJOP sudah disesuaikan harga di pasaran. Semakin melambung harga tanah pada kawasan tertentu, membuat pemerintah harus mengambil tindakan nyata, salah satunya dengan instrumen NJOP. ”Kami tegaskan, naiknya NJOP itu sebagai instrumen kontrol atas harga tanah yang naik,” tegasnya.

Pada prinsipnya, kata dia, kenaikan NJOP tidak memberatkan masyarakat kecil atau wong cilik dalam membayar PBB. Berdasarkan perubahan pada 2015 lalu, dari total 57 kelurahan di Kota Malang, rupanya hanya 33 kelurahan saja yang daerahnya masuk cakupan penyesuaian NJOP baru. Mayoritas tersebar di wilayah Kecamatan Lowokwaru, Kecamatan Blimbing, dan Kecamatan Klojen.

Menurut Ade, kebijakan tersebut bukan tanpa pertimbangan matang maupun pilih kasih. Kenaikan harganya pun bervariasi. Ade lantas memberi contoh perbedaan NJOP PBB di kawasan Kedungkandang dan di Lowokwaru. ”Kenaikannya bervariatif. Kalau di Bumiayu naik antara Rp 50 ribu–Rp 150 ribu per m². Yang di kawasan Soekarno-Hatta bisa naik antara Rp 2 juta–Rp 3 juta dari NJOP semula,” bebernya.

Permata Jingga 2 Dongkrak Harga Tanah di Pakis

 

Tak hanya di Kota Malang, di wilayah Kabupaten Malang yang berbatasan dengan Kota Malang, harga tanahnya juga naik drastis. Salah satunya di kawasan Kecamatan Dau merupakan daerah yang mengalami peningkatan harga tanah  paling signifikan.

Kasub Sie Tematik Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Malang Heru Prabowo menyampaikan, berdasarkan kategori zona nilai tanah, harga tanah di kabupaten dibagi menjadi 8 kategori. Harganya mulai dari yang terbawah Rp 50 ribu hingga di atas Rp 350 ribu m².

Nah, untuk peningkatan harga tanah di kawasan Dau, menurut dia, naiknya sangat signifikan hingga tiga tingkat mulai 2014 lalu.

Secara resmi harga tanah di Kabupaten Malang berada dalam kisaran Rp 50 ribu–Rp 2,9 juta per m². ”Tapi kenyataannya di lapangan bisa mencapai Rp 10 juta–Rp 15 juta per m²,” jelas dia.

Di Dau saat ini untuk tanah yang di pinggir jalan raya sudah menyentuh harga Rp 6 juta–Rp 7 juta per m². Padahal, tiga tahun lalu harganya kisaran separo dari harga di pasaran sekarang.

Hal itu dibenarkan oleh salah satu agen properti Andi Agus Triawan. Dia menyatakan bahwa kenaikan harga tanah di kawasan Dau meningkat secara signifikan sejak rencana pembangunan kampus III Universitas Islam Negeri (UIN) Malang yang rencananya akan dibangun di Desa Tlekung, Kecamatan Junrejo, Kota Batu.

”Kalau daerah pertigaan Sengkaling ke selatan itu sekarang sudah mencapai Rp 3 juta–Rp 4 juta per m². Tiga tahun lalu separonya saja,” jelas Andi.

Sementara itu untuk daerah Kecamatan Pakis, kenaikan harga tanah sudah terjadi sejak 2008 silam. Dari data BPN Kecamatan Pakis pun termasuk yang harga tanahnya di atas Rp 350 ribu per m². Selain adanya bandara, rencana pembangunan Tol Malang–Pandaan (Mapan) dan pembangunan perumahan elite Permata Jingga 2 di Pakis, juga membuat harga tanah di kawasan tersebut merangkak naik.

M. Thoyyibin, salah satu agen tanah di Kecamatan Pakis menyatakan bahwa kenaikan harga tanah terjadi di beberapa titik. ”Yang paling signifikan di kawasan Saptorenggo, Wendit, dan Sekarpuro,” jelas Thoyyibin. Untuk kawasan Wendit, harga tanah yang berada di pinggir jalan saat ini menyentuh angka Rp 3 juta per m².

Di kawasan Ampeldento dan Sekarpuro juga meningkat dari Rp 1,5 juta m² (dua tahun sebelumnya), kini menjadi Rp 3 juta per m². ”Kabar-kabarnya kan mau ada jalan tol, jadi beberapa makelar tanah sudah mulai cari prospek,” kata pria 52 tahun tersebut. Thoyyibin juga menyatakan bahwa harga lahan menuju bandara juga tergolong tinggi jika dibandingkan dengan beberapa wilayah lainnya. (fis/viq/lil/iik/c2/lid)